Lakossági ügyfelek

Épületekkel, építéssel kapcsolatos geodézia

Magassági felmérés (telekfelmérés), tervezési alaptérkép

Az alaptérkép elkészítése minden beruházás alapja kellene, hogy legyen, annak érdekében, hogy az építész a tervezés során minél inkább figyelembe tudja venni a telek adottságait. (Telken belül 1 m-nél nagyobb szintkülönbség esetén hatósági előírás is a domborzati viszonyok helyszínrajzon történő ábrázolása.) A térkép tartalmazza a jogi határokat, a helyszíni állapotot, a fontos tereptárgyakat, a már megépült közműveket, építményeket, kerítéseket, megmaradásra érdemes növényzetet, fákat stb. Egy jó geodéziai felmérés segítségével nagyon sok tervezési hiba kiküszöbölhető, illetve sok felesleges költségtől kímélheti meg magát az építtető.


Épületkitűzés (építkezés megkezdéséhez szükséges kötelező dokumentáció készítése)

Az épületkitűzés több lépcsőben történik. A jogerős építési engedély birtokában kezdődhet az építkezés, melyet megelőz az épület kitűzése. A telek méreteit és az épület helyét az építész a helyszínrajzon feltüntette, jobb esetben helyszíni felmérés is történt. A hivatalos adatokat az ingatlan nyilvántartás tartalmazza. A földmérő a földhivataltól kapott adatok alapján kitűzi a telek sarokpontjait. Ha a telek méretében jelentős eltérés van a terven ábrázoltakhoz képest, úgy módosítani kell az építési engedély tervet és új engedélyezési eljárást kell lefolytatni.

Amennyiben a telkünk méretei megfelelnek a tervrajzon ábrázoltaknak, következhet az épület – a tervezett falsíkok, pillérek helyének – pontos kitűzése.


Épületfeltüntetés

Az épületeknek szerepelniük kell a földhivatal nyilvántartási térképén, a tulajdoni lapon, a telekkönyvben. Amikor a ház elkészült, a használatbavételét az építtető az Önkormányzatnál kérvényezi. Ehhez a Földhivatal által záradékolt épület feltüntetési vázrajzra van szükség. A vázrajzot az Építéshatósághoz kell benyújtani a használatba vételi engedélyezési eljáráshoz. A Földhivatal a vázrajzot záradékolja és az építéshatósági engedély alapján az ingatlan-nyilvántartás az építményt az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon feltünteti.

Ha esetleg az épület korábban készült, csak nem lett bejegyezve, és az épületre a korábbi időkből van már jogerős használatbavételi (fennmaradási) engedély, akkor az engedély egy eredeti, jogerős példányának birtokában és az elkészített épületfeltüntetési vázrajz alapján a bejegyzést el lehet végeztetni.


Épületbontás (törlés, megszüntetés)

Az épületmegszüntetés célja, hogy a földhivatali nyilvántartásban lévő építmény törlésre kerüljön mind a nyilvántartási térképről, mind a tulajdoni lapról, így megszűnjön az ingatlan-nyilvántartási létezése. Sok esetben ennek oka az építkezést megelőző hivatalos bontás. De ok lehet az is, hogy beépítetlen területté történő átminősítéssel, melynek részét képezi az épületmegszüntetés, az ingatlanvásárlási illeték mértéke csökkenthető.

Épület törlésére vonatkozó vázrajz az Önkormányzat bontási igazolása alapján készíthető el. A Földhivatalnak záradékolásra a vázrajzot ennek az engedélynek a birtokában lehet leadni. Az ingatlan-nyilvántartási kérelem leadásával együtt az épület az ingatlan-nyilvántartási térképről is törlésre kerül.


Önálló ingatlan – épület-kiemelés, önálló ingatlan megszüntetés

Az ingatlan-nyilvántartásban az alapegység a földrészlet, ami a földrészleten rajta van, az része a földrészletnek. Néhány speciális esetben azonban az épület/építmény tulajdonosa más, mint a földrészlet tulajdonosa, tehát a földrészlet és a rajta lévő építménynek a tulajdonjoga elválik. Ezeket a földrészlettől elkülönülő tulajdoni viszonnyal rendelkező építményeket nevezzük önálló ingatlanoknak. Az önálló ingatlannak önálló tulajdoni lapja, helyrajzi száma van. Jellemzőjük, hogy ezek az ingatlanok önállóan is forgalomképesek. (Egy példa: külterületi, mezőgazdasági művelésben levő ingatlanra egy cég szeretne pályázattal egy istállót építeni, ezt más módon nem lehet megoldani, mert cég termőföld tulajdont nem szerezhet. A föld marad a magánszemély tulajdonában, a felépítmény önálló ingatlanként a cég tulajdonába kerülhet, terhelhető, adható-vehető önállóan, a tulajdonossal a terület használatára vonatkozó szerződést kell kötni.)


Társasházak albetétesítése

Az albetétesítés alatt azt az ingatlan-nyilvántartási eljárást értjük, amikor a társasház kialakításra kerül. A társasház törzslapból és különlapokból (albetétekből) áll, melyek önálló helyrajzi számot kapnak.

A társasház tulajdoni törzslapján a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket a földrészlettel együtt tartják nyilván. A tulajdoni különlapon a külön tulajdonban álló lakást és az ahhoz tartozó külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségeket együtt tartják nyilván, és utalnak a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányadra. Ugyanez vonatkozik a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek nyilvántartására is.

Albetétesítés csak akkor kezdődhet meg, ha van jogerős használatbavételi engedély és épületfeltüntetési vázrajz

Telekátalakítások

Első lépésként az illetékes Önkormányzatot, Építéshatóságot kell felkeresni, ahol tájékoztatást, vagy elvi telekalakítási engedélyt lehet kérni. Az elvi engedélyben az önkormányzat előírhat telekalakítási feltételeket, melyek betartásával egy éven belül beadható a végleges telekalakítási kérelem, amelyet – a rendezési terv megváltoztatása nélkül – nem utasíthat el. Ezután készíthető el a változási vázrajz, melyben figyelembe kell venni a megrendelő igényét és az elvi engedélyben szereplő feltételeket, a földhivatali adatszolgáltatást és a helyszíni mérések eredményét. Második lépés az telekalakítási engedélyezési eljárás, ami az illetékes Önkormányzat építéshatóságának vagy a települési jegyző hatásköre. Ezt követi az ingatlan-nyilvántartási átvezetés, amelyet a záradékolt vázrajz és a Szakhatósági Hozzájárulás birtokában lehet kérni. Amennyiben tulajdonjog változás is történik, úgy ügyvéd által ellenjegyzett okirat is szükséges az átvezetéshez.

Telekmegosztás

Egy (vagy több) egymás mellett lévő földrészlet felosztása több önálló helyrajzi számmal rendelkező részre.


Telekegyesítés (összevonás)

Két vagy több önálló helyrajzi számmal rendelkező, egymás mellett lévő földrészlet (telek) összevonása eggyé.


Telekcsoport újraosztás

Több, egymással határos telekből más formájú telkek kialakítása.


Telekhatár-rendezés

Az egymás mellett lévő földrészletek egymás közötti határvonalait módosítja, az eredeti helyrajzi számok, esetlegesen a területek is változatlanok maradnak (az egyik telekből egy rész másik telekhez csatolása, vagy a közös határvonal helyzetének módosítása).

Az adott telek mindaddig rendezetlennek minősül, amíg nem felel meg előírásoknak, és addig, amíg ez „rendezésre” nem kerül, nem adható ki rá építési engedély. A feladatot telekrendezési eljárás keretében a tulajdonosoknak kell elvégeztetniük a hatályos települési rendezési terv vagy az OTÉK előírásainak megfelelően.

Telekhasználat

Művelési ág változás

A termőföld művelési ágának megváltozását be kell jelenteni a földhivatalnak. Művelési ág változásnak minősül, ha

  • a földrészleten belül alrészletként nyilvántartott művelési ág határvonala megváltozik,
  • a földrészlet nyilvántartott művelési ágát más művelési ágra alakítják át,
  • a terület végleges más célú hasznosítását megvalósították,
  • a művelés alól kivont területet művelés alá veszik, feltéve, hogy a változás után az alrészlet területe a legkisebb területi mértéket eléri.

Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig a földhivatal által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajzra van szükség. Bizonyos művelési ágak esetében szükséges a települési hegybíró vagy az erdészeti hatóság engedélye is.


Használati megosztás (használat joga)

Osztatlan közös tulajdon esetén az ingatlant mindenki a tulajdoni hányada szerint birtokolja, azonban előfordul, hogy a tulajdonosok külön használnak a közös területből egy-egy részt. Használati megosztáskor az egyes tulajdonosok használatában lévő területrészek kijelölése a közös tulajdonú telek megosztása nélkül történik meg, vagyis a használati megosztás nem kerül átvezetésre se a térképre, se a tulajdoni lapra, csak az ügyvéd által készített szerződés melléklete lesz. Egy példányt a Földhivatal is irattáraz belőle, így később vitás helyzetekben elő lehet keresni, megléte bírósági eljárásoknál perdöntő erejű lehet.


Belterületbe csatolás (fekvéshatár változás)

A területek fekvésük szerint lehetnek belterületi, külterületi és különleges besorolású külterületi telkek (zártkertek). A telek fekvésétől függ annak értéke, használatának feltételei, tulajdonjogi előírásai és beépíthetősége. A fekvések határának megváltoztatását az önkormányzat kezdeményezheti a földhivatalnál, és a változás bejegyeztetéséhez önkormányzati testületi határozat szükséges, ami összhangban áll a település rendezési tervével.

Egyéb földmérési munkák

Telekhatár-kitűzés (telekkimérés)

Birtokhatár kitűzése földhivatali adatszolgáltatás alapján készül. A terepen a földhivataltól kapott koordináták alapján karóval, szöggel vagy festéssel kerülnek kijelölésre a birtokhatárpontok. Ha az ingatlan határát érintő per van folyamatban, akkor nem végezhető kitűzés annak jogerős lezárultáig. Az ingatlan tulajdonosának nyilatkoznia kell, hogy a földrészlet határát érintő per nincs folyamatban. Amennyiben volt ilyen per, és már jogerősen lezárult, a földmérő nem térhet el a bíróság által megállapított telekhatártól.

A kitűzés során a földmérő csak az ingatlan-nyilvántartási térkép szerinti határt tűzheti ki. A kitűzésről értesíteni kell a szomszédos telkek tulajdonosait, hogy ők is jelen legyenek a kitűzéskor. Amennyiben a kitűzés során a földmérő a nyilvántartástól eltérő birtokhatárokat talál és az eltérés mértéke kisebb a szabályzatokban megengedett hibahatárnál, akkor azt beméri, kitűzési vázrajzot készít.

A megengedett hibahatárnál nagyobb eltérés esetén a földhivatalt értesíti a tényről és a földhivatal kivizsgálja az eltérés okát, és ha szükséges, módosítja a jogi birtokhatárokat.

Ha a kitűzés során a földmérő megállapítja, hogy valamelyik szomszéd telek tulajdonosa használja a kitűzött telek egy részét, akkor a tulajdonos az eltérésként kimutatott területet nem veheti birtokba, csak a szomszédos földrészlet tulajdonosának beleegyezésével, vagy jogerős határozat alapján. Az erre vonatkozó záradék szövege a kitűzési vázrajzra is rákerül. Ha a szomszéd tulajdonos nem hajlandó visszaadni a jogtalanul birtokolt területrészt, akkor a terület visszaszerzésére jegyzői (birtokvédelmi eljárás) vagy bírósági úton van lehetőség.

Birtokjog

Használati jog

Ingatlant terhelő jog, ami egy másik ingatlan javát szolgálja.

A telki szolgalom mindig az érintett telkekhez kötődik, és nem a telek birtokosának személyéhez. Ha tehát a birtokos vagy tulajdonos személye változik, az a szolgalmi jogot nem szünteti meg. A telki szolgalom csak önálló ingatlan javára vagy terhére jöhet létre, az önálló ingatlanon belül, annak egyes részei vonatkozásában nem. Tulajdonostársak egymás között telki szolgalmat akkor sem alapíthatnak, ha az ingatlant természetben megosztva birtokolják, a használat kérdését a közös tulajdonra vonatkozó szabályok (használati megosztás, társasház, önálló ingatlan) szerint kell rendezniük. Leggyakoribb telki szolgalmi jog az átjárási vagy út szolgalmi jog, amely használható út híján a telek megközelíthetőségének biztosítását jelenti a szomszéd telken keresztül.

Elhelyezési vagy használati jog biztosíthatja az idegen tulajdonban lévő létesítmény elhelyezését a telken (pld. villamos berendezések, adótornyok, földmérési jelek elhelyezése).

Vezetékjog az idegen tulajdonú vezeték átvezetését teszi lehetővé a telken, illetve az ingatlanon létesült közművezetékek megközelítését, karbantartását biztosítja.


Haszonélvezeti jog

Haszonélvezeti jogot egész ingatlanra, vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. A bejegyzésben feltüntetik a haszonélvezeti jog időtartamát is, illetőleg azt, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultat élete végéig megilleti (holtig tartó haszonélvezeti jog). A túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló haszonélvezeti jogát “özvegyi jog” elnevezéssel jelölik.

Haszonélvezeti jogot több jogosult javára egyidejűleg is be lehet jegyezni, ilyenkor azonban feltüntetik, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti-e meg. Fontos változás a közelmúltból, hogy termőföldre nem jegyezhető be haszonélvezet csak családtagok esetében.


Földhasználati jog

A más tulajdonában álló földön építkezés céljából alapított földhasználati jogot lehet bejegyezni építkező (jogosult) javára. Ha a más tulajdonában álló földön létesített épületre az építkező bírósági határozattal szerzett tulajdonjogot, a földhasználati jogot az épület mindenkori tulajdonosa javára kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Az épület mindenkori tulajdonosa javára kell bejegyezni a földhasználati jogot akkor is, ha a megállapodáson alapuló földhasználati jog jogosultja, e jogának bejegyzését követően, az általa létesített épület önálló ingatlankénti bejegyzését kéri.