Az ügyfél telefonos vagy elektronikus levélben történő megkeresése után felvesszük vele a kapcsolatot, az általa megadott elérhetőségen. Első lépésben tisztázzuk, hogy mi a megoldandó feladat, ebből meghatározható, hogy milyen geodéziai és egyéb hatósági ügyintézési feladatok elintézése után tudunk a tervezett végállapothoz eljutni.
Fontos tudni azt, hogy a földmérő nem hatóság, bármiféle ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez önmagában nem elégséges a földmérő által készített dokumentáció, a változással érintett ingatlan tulajdonságaitól függően, az arra illetékes hatóságtól kiadott engedély, valamint sok esetben még egyéb okirat is szükséges a sikeres bejegyzéshez. Ebből már látható, hogy a legtöbb esetben több szervezet együttes és megfelelő sorrendben történő munkavégzése után lehet csak a kitűzött célt elérni, valamint az is, hogy ezek a folyamatok elég időigényesek, általában több hónapot vesznek igénybe, de nem ritka az akár féléves átfutás sem, a többszöri hatósági eljárások ügyintézési határidejeinek összeadódása miatt.
A konkrét munkafolyamat megtervezése után tudunk az ügyfélnek árajánlatot adni, melyben részletezzük az eljárás lépéseit, anyagi terheit, várható hivatali átfutások nagyságrendjeit.
Ezt követi a megrendelőlap kitöltése, aláírása, a szerződés megkötése, ezek után általában a teljes munkadíj 10-20%-a kerül előlegként kiszámlázásra.
Ahhoz, hogy a konkrét munkavégzést meg tudjuk kezdeni, első lépésben meg kell rendeljük a területileg illetékes földhivataltól az ún. digitális adatszolgáltatást, mely tartalmazza a földméréssel érintett, valamint a szomszédos ingatlanok minden térképi és tulajdonosi adatát. Ennek megvásárlása után látjuk a pontos nyilvántartási állapotot. Előfordulhat, hogy már ekkor olyan ellentmondásra bukkanunk, aminek a kijavítása szükséges ahhoz, hogy a munkavégzés folytatható legyen.
Ezt a lépést követi minden esetben a terepi felmérés, ekkor kollégáink a terepen megtalálható objektumok pontos helyzetét felmérik, a mérést a későbbi földhivatali vizsgálat előírásainak megfelelően dokumentálják.
Ezek után következik az irodai feldolgozás, ekkor a mért és a földhivataltól kapott adatok egybevetése és kiértékelése után elkészítjük a földhivatali vizsgálatra alkalmas dokumentációt.
Ritkán, de előfordulhat az a helyzet, hogy a térkép-terep azonosság a földmérési hibahatáron kívül esik, ekkor a geodéziai munkát fel kell függesztenünk, esetlegesen további méréseket kell a terepen végeznünk, majd a földhivatalt értesítjük az eltérésről, és kérjük, hogy az eltérést vizsgálja ki. Ennek határideje minimálisan 30-60 nap, csak a kivizsgálási eljárás lezárulta után tudjuk a munkavégzést folytatni.
Az irodai feldolgozás végeredménye egy vázrajz és egy dokumentáció, melyet be kell adnunk a földhivatalba vizsgálatra. A vizsgálat eredményeként egy műszaki jóváhagyást – záradékot – kap az anyag, ami azt garantálja, hogy a dokumentáció műszakilag alkalmas az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.
Amennyiben az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges hatósági dokumentumok, okiratok már ekkor rendelkezésre állnak, akkor a földmérési vizsgálattal egyidőben meg lehet indítani az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési folyamatot is, melynek megtörténtéről már közvetlenül az ügyfél kap egy határozatot. Ez a helyzet például egy épületfeltüntetés esetében.
Egyéb esetben a záradékolt vázrajz birtokában további hatósági ügyintézés(ek) szükséges(ek). Például egy megosztás esetén nyilatkoztatni kell az útkezelő, az örökségvédelem, a községi szabályozási tervnek megfelelőséget igazoló hatóságot, valamint az ingatlanon joggal rendelkezőket – vezetékjog, özvegyi jog, stb. -
Ezek beszerzése is feladatunk része, ezek birtokában tudjuk például a telek megosztáshoz, telekegyesítéshez szükséges telekalakítási engedélyt megszerezni, mely szükséges annak bejegyzéséhez.
A fentiekből látható, hogy feladataink rendkívül szerteágazóak, nem állítható fel rá egy sablon, emiatt a munkadíjak, eljárási költségek, határidők pontos meghatározása is elég nehézkes, minden esetben egyedi ajánlatot kell adnunk, mely csak a feladat és a körülmények teljeskörű tisztázása után végezhető el.
Munkatípusok leírása
Épületekkel, építéssel kapcsolatos geodézia
Az alaptérkép elkészítése minden beruházás alapja kellene, hogy legyen, annak érdekében, hogy az építész a tervezés során minél inkább figyelembe tudja venni a telek adottságait. (Telken belül 1 m-nél nagyobb szintkülönbség esetén hatósági előírás is a domborzati viszonyok helyszínrajzon történő ábrázolása.) A térkép tartalmazza a jogi határokat, a helyszíni állapotot, a fontos tereptárgyakat, a már megépült közműveket, építményeket, kerítéseket, megmaradásra érdemes növényzetet, fákat stb. Egy jó geodéziai felmérés segítségével nagyon sok tervezési hiba kiküszöbölhető, illetve sok felesleges költségtől kímélheti meg magát az építtető.
Az épületkitűzés több lépcsőben történik. A jogerős építési engedély birtokában kezdődhet az építkezés, melyet megelőz az épület kitűzése. A telek méreteit és az épület helyét az építész a helyszínrajzon feltüntette, jobb esetben helyszíni felmérés is történt. A hivatalos adatokat az ingatlan nyilvántartás tartalmazza. A földmérő a földhivataltól kapott adatok alapján kitűzi a telek sarokpontjait. Ha a telek méretében jelentős eltérés van a terven ábrázoltakhoz képest, úgy módosítani kell az építési engedély tervet és új engedélyezési eljárást kell lefolytatni.
Amennyiben a telkünk méretei megfelelnek a tervrajzon ábrázoltaknak, következhet az épület – a tervezett falsíkok, pillérek helyének – pontos kitűzése.
Az épületeknek szerepelniük kell a földhivatal nyilvántartási térképén, a tulajdoni lapon, a telekkönyvben. Amikor a ház elkészült, a használatbavételét az építtető az Önkormányzatnál kérvényezi. Ehhez a Földhivatal által záradékolt épületfeltüntetési vázrajzra van szükség. A vázrajzot az Építéshatósághoz kell benyújtani a használatba vételi engedélyezési eljáráshoz. A Földhivatal a vázrajzot záradékolja és az építéshatósági engedély alapján az ingatlan-nyilvántartás az építményt az ingatlan-nyilvántartási térképen és a tulajdoni lapon feltünteti.
Ha esetleg az épület korábban készült, csak nem lett bejegyezve, és az épületre a korábbi időkből van már jogerős használatbavételi (fennmaradási) engedély, akkor az engedély egy eredeti, jogerős példányának birtokában és az elkészített épületfeltüntetési vázrajz alapján a bejegyzést el lehet végeztetni.
Az épületmegszüntetés célja, hogy a földhivatali nyilvántartásban lévő építmény törlésre kerüljön mind a nyilvántartási térképről, mind a tulajdoni lapról, így megszűnjön az ingatlan-nyilvántartási létezése. Sok esetben ennek oka az építkezést megelőző hivatalos bontás. De ok lehet az is, hogy beépítetlen területté történő átminősítéssel, melynek részét képezi az épületmegszüntetés, az ingatlanvásárlási illeték mértéke csökkenthető.
Épület törlésére vonatkozó vázrajz az illetékes hatóság bontási igazolása – Hatósági Bizonyítványa- alapján készíthető el. A földhivatalnak záradékolásra a vázrajzot ennek az engedélynek a birtokában lehet leadni. Az ingatlan-nyilvántartási kérelem leadásával együtt az épület az ingatlan-nyilvántartási térképről is törlésre kerül.
Az ingatlan-nyilvántartásban az alapegység a földrészlet, ami a földrészleten rajta van, az része a földrészletnek. Néhány speciális esetben azonban az épület/építmény tulajdonosa más, mint a földrészlet tulajdonosa, tehát a földrészlet és a rajta lévő építménynek a tulajdonjoga elválik. Ezeket a földrészlettől elkülönülő tulajdoni viszonnyal rendelkező építményeket nevezzük önálló ingatlanoknak. Az önálló ingatlannak önálló tulajdoni lapja, helyrajzi száma van. Jellemzőjük, hogy ezek az ingatlanok önállóan is forgalomképesek. (Egy példa: külterületi, mezőgazdasági művelésben levő ingatlanra egy cég szeretne pályázattal egy istállót építeni, ezt más módon nem lehet megoldani, mert cég termőföld tulajdont nem szerezhet. A föld marad a magánszemély tulajdonában, a felépítmény önálló ingatlanként a cég tulajdonába kerülhet, terhelhető, adható-vehető önállóan, a tulajdonossal a terület használatára vonatkozó szerződést kell kötni.)
Az albetétesítés alatt azt az ingatlan-nyilvántartási eljárást értjük, amikor a társasház kialakításra kerül. A társasház törzslapból és különlapokból (albetétekből) áll, melyek önálló helyrajzi számot kapnak.
A társasház tulajdoni törzslapján a tulajdonostársak közös tulajdonában álló épületrészeket és helyiségeket a földrészlettel együtt tartják nyilván. A tulajdoni különlapon a külön tulajdonban álló lakást és az ahhoz tartozó külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségeket együtt tartják nyilván, és utalnak a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányadra. Ugyanez vonatkozik a külön tulajdonban álló nem lakás céljára szolgáló helyiségek nyilvántartására is.
Albetétesítés csak akkor kezdődhet meg, ha van jogerős használatbavételi engedély és épületfeltüntetési vázrajz.
Telekátalakítások
Első lépésként az illetékes Önkormányzatot, Építéshatóságot kell felkeresni, ahol tájékoztatást, vagy elvi telekalakítási engedélyt lehet kérni. Az elvi engedélyben az önkormányzat előírhat telekalakítási feltételeket, melyek betartásával egy éven belül beadható a végleges telekalakítási kérelem, amelyet – a rendezési terv megváltoztatása nélkül – nem utasíthat el. Ezután készíthető el a változási vázrajz, melyben figyelembe kell venni a megrendelő igényét és az elvi engedélyben szereplő feltételeket, a földhivatali adatszolgáltatást és a helyszíni mérések eredményét. Második lépés az telekalakítási engedélyezési eljárás, mely a földhivatalnál indul meg, de az országos főépítész megyei megbízottjának – akit a földhivatal nyilatkoztat – jóváhagyása után zárul csak le. Ezt követi az ingatlan-nyilvántartási átvezetés, amelyet a záradékolt vázrajz és a telekalakítási engedély birtokában lehet kérni. Amennyiben tulajdonjog változás is történik, úgy ügyvéd által ellenjegyzett okirat is szükséges az átvezetéshez.
Egy (vagy több) egymás mellett lévő földrészlet felosztása több önálló helyrajzi számmal rendelkező részre.
Két vagy több önálló helyrajzi számmal rendelkező, egymás mellett lévő földrészlet (telek) összevonása eggyé.
Több, egymással határos telekből más formájú telkek kialakítása.
Az egymás mellett lévő földrészletek egymás közötti határvonalait módosítja, az eredeti helyrajzi számok, esetlegesen a területek is változatlanok maradnak (az egyik telekből egy rész másik telekhez csatolása, vagy a közös határvonal helyzetének módosítása).
Az adott telek mindaddig rendezetlennek minősül, amíg nem felel meg előírásoknak, és addig, amíg ez „rendezésre” nem kerül, nem adható ki rá építési engedély. A feladatot telekrendezési eljárás keretében a tulajdonosoknak kell elvégeztetniük a hatályos települési rendezési terv vagy az OTÉK előírásainak megfelelően.
Telekhasználat
A termőföld művelési ágának megváltozását be kell jelenteni a földhivatalnak. Művelési ág változásnak minősül, ha
- a földrészleten belül alrészletként nyilvántartott művelési ág határvonala megváltozik,
- a földrészlet nyilvántartott művelési ágát más művelési ágra alakítják át,
- a terület végleges más célú hasznosítását megvalósították,
- a művelés alól kivont területet művelés alá veszik, feltéve, hogy a változás után az alrészlet területe a legkisebb területi mértéket eléri.
Az ingatlan adataiban bekövetkezett változás átvezetéséhez hatósági engedély, jóváhagyás vagy igazolás, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő változás átvezetéséhez pedig a földhivatal által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajzra van szükség. Bizonyos művelési ágak esetében szükséges a települési hegybíró vagy az erdészeti hatóság engedélye is.
Osztatlan közös tulajdon esetén az ingatlant mindenki a tulajdoni hányada szerint birtokolja, azonban előfordul, hogy a tulajdonosok külön használnak a közös területből egy-egy részt. Használati megosztáskor az egyes tulajdonosok használatában lévő területrészek kijelölése a közös tulajdonú telek megosztása nélkül történik meg, vagyis a használati megosztás nem kerül átvezetésre se a térképre, se a tulajdoni lapra, csak az ügyvéd által készített szerződés melléklete lesz. Egy példányt a Földhivatal is irattáraz belőle, így később vitás helyzetekben elő lehet keresni, megléte bírósági eljárásoknál perdöntő erejű lehet.
A területek fekvésük szerint lehetnek belterületi, külterületi és különleges besorolású külterületi telkek (zártkertek). A telek fekvésétől függ annak értéke, használatának feltételei, tulajdonjogi előírásai és beépíthetősége. A fekvések határának megváltoztatását az önkormányzat kezdeményezheti a földhivatalnál, és a változás bejegyeztetéséhez önkormányzati testületi határozat szükséges, ami összhangban áll a település rendezési tervével.
Egyéb földmérési munkák
Birtokhatár kitűzése földhivatali adatszolgáltatás alapján készül. A terepen a földhivataltól kapott koordináták alapján karóval, szöggel vagy festéssel kerülnek kijelölésre a birtokhatárpontok. Ha az ingatlan határát érintő per van folyamatban, akkor nem végezhető kitűzés annak jogerős lezárultáig. Az ingatlan tulajdonosának nyilatkoznia kell, hogy a földrészlet határát érintő per nincs folyamatban. Amennyiben volt ilyen per, és már jogerősen lezárult, a földmérő nem térhet el a bíróság által megállapított telekhatártól.
A kitűzés során a földmérő csak az ingatlan-nyilvántartási térkép szerinti határt tűzheti ki. A kitűzésről értesíteni kell a szomszédos telkek tulajdonosait, hogy ők is jelen legyenek a kitűzéskor. Amennyiben a kitűzés során a földmérő a nyilvántartástól eltérő birtokhatárokat talál és az eltérés mértéke kisebb a szabályzatokban megengedett hibahatárnál, akkor azt beméri, kitűzési vázrajzot készít.
A megengedett hibahatárnál nagyobb eltérés esetén a földhivatalt értesíti a tényről és a földhivatal kivizsgálja az eltérés okát, és ha szükséges, módosítja a jogi birtokhatárokat.
Ha a kitűzés során a földmérő megállapítja, hogy valamelyik szomszéd telek tulajdonosa használja a kitűzött telek egy részét, akkor a tulajdonos az eltérésként kimutatott területet nem veheti birtokba, csak a szomszédos földrészlet tulajdonosának beleegyezésével, vagy jogerős határozat alapján. Az erre vonatkozó záradék szövege a kitűzési vázrajzra is rákerül. Ha a szomszéd tulajdonos nem hajlandó visszaadni a jogtalanul birtokolt területrészt, akkor a terület visszaszerzésére jegyzői (birtokvédelmi eljárás) vagy bírósági úton van lehetőség.
Birtokjog
Ingatlant terhelő jog, ami egy másik ingatlan javát szolgálja.
A telki szolgalom mindig az érintett telkekhez kötődik, és nem a telek birtokosának személyéhez. Ha tehát a birtokos vagy tulajdonos személye változik, az a szolgalmi jogot nem szünteti meg. A telki szolgalom csak önálló ingatlan javára vagy terhére jöhet létre, az önálló ingatlanon belül, annak egyes részei vonatkozásában nem. Tulajdonostársak egymás között telki szolgalmat akkor sem alapíthatnak, ha az ingatlant természetben megosztva birtokolják, a használat kérdését a közös tulajdonra vonatkozó szabályok (használati megosztás, társasház, önálló ingatlan) szerint kell rendezniük. Leggyakoribb telki szolgalmi jog az átjárási vagy útszolgalmi jog, amely használható út híján a telek megközelíthetőségének biztosítását jelenti a szomszéd telken keresztül.
Elhelyezési vagy használati jog biztosíthatja az idegen tulajdonban lévő létesítmény elhelyezését a telken (pld. villamos berendezések, adótornyok, földmérési jelek elhelyezése).
Vezetékjog az idegen tulajdonú vezeték átvezetését teszi lehetővé a telken, illetve az ingatlanon létesült közművezetékek megközelítését, karbantartását biztosítja.
Haszonélvezeti jogot egész ingatlanra, vagy az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére lehet bejegyezni. A bejegyzésben feltüntetik a haszonélvezeti jog időtartamát is, illetőleg azt, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultat élete végéig megilleti (holtig tartó haszonélvezeti jog). A túlélő házastárs törvényes öröklésen alapuló haszonélvezeti jogát “özvegyi jog” elnevezéssel jelölik.
Haszonélvezeti jogot több jogosult javára egyidejűleg is be lehet jegyezni, ilyenkor azonban feltüntetik, hogy a haszonélvezeti jog a jogosultakat közösen vagy egymást követő sorrendben illeti-e meg. Fontos változás a közelmúltból, hogy termőföldre nem jegyezhető be haszonélvezet csak családtagok esetében.
A más tulajdonában álló földön építkezés céljából alapított földhasználati jogot lehet bejegyezni építkező (jogosult) javára. Ha a más tulajdonában álló földön létesített épületre az építkező bírósági határozattal szerzett tulajdonjogot, a földhasználati jogot az épület mindenkori tulajdonosa javára kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni. Az épület mindenkori tulajdonosa javára kell bejegyezni a földhasználati jogot akkor is, ha a megállapodáson alapuló földhasználati jog jogosultja, e jogának bejegyzését követően, az általa létesített épület önálló ingatlankénti bejegyzését kéri.
